空き家はそのまま建物を残して活用することもできますが、建物の状態が悪い場合、解体する方が選択肢は広がります。 また、更地で行う代表的な土地活用に駐車場経営が挙げられますが、こちらを行う際には事前にポイント押さえておかなければいけません。 今回は、空き家を取り壊して駐車場にする場合の注意点を解説します。
空き家を取り壊して駐車場にする場合の注意点7選
相続などで手に入れた空き家を取り壊し、駐車場にする場合の注意点としては、主に以下のことが挙げられます。 ・解体費用がかかる ・土地の固定資産税負担額が増える ・所得税、住民税の負担が増える ・収益性が低い ・立地条件に左右される ・土地の有効利用性が低い ・トラブルに対応しなければいけない
解体費用がかかる
空き家を駐車場として活用するには、まず建物を取り壊さなければいけませんが、当然解体には費用がかかります。 こちらは、駐車場経営だけに言えることではありませんが、空き家を解体する場合、一般的には木造一戸建てで100～150万円程度の費用を負担しなければいけません。 そのため、本当の意味で駐車場にしてから利益が出るのは、こちらの費用を賃料収入で回収し終わってからになります。
土地の固定資産税負担額が増える
空き家を取り壊し、駐車場にするための更地をつくり出す場合、土地の固定資産税のほか、都市計画区域のうち市街化区域内に住所があれば、都市計画税の負担額も増加します。 固定資産税は、小規模住宅用地（200㎡まで）であれば1/6、一般住宅用地（200㎡を超える部分）であれば1/3に軽減されます。 また、都市計画税についても、小規模住宅用地が1/3、一般住宅用地が2/3まで減額されています。 駐車場は、これらの軽減措置の対象外のため、税金の支払い負担が増えることを覚えておきましょう。
所得税、住民税の負担が増える
空き家を解体して駐車場経営をする場合、他の土地活用と比較すると経費に算入できる費用が少ないため、売上が大きくなると所得税、住民税の負担も大きくなる可能性があります。 例えば、賃貸物件を経営する場合、減価償却や保険料、広告費などを経費として売上から差し引くことができるため、所得を抑え、なおかつ税負担を軽減することが可能です。 駐車場経営は、このような恩恵があまりないため、注意が必要です。
収益性が低い
空き家を解体して駐車場にする場合、賃貸物件と比べて収益性は低くなります。 駐車場を経営するエリアにもよりますが、1台あたり概ね10,000円前後の賃料で貸し出す場合、10台で満車の駐車場では、月10万円の収入を得ることができます。 ただし、こちらはすべてオーナーの手元に入るわけではありません。 ここからは管理料などを差し引くと、手元に残るのは数万円程度であり、一部屋10万円前後で貸し出すことも可能な賃貸経営と比べると、かなり寂しい金額となってしまいます。
立地条件に左右される
空き家を取り壊して駐車場にする場合、車がよく使用される環境かどうかが鍵となります。 例えば、郊外の住宅地で、車が通勤や生活の足となっているエリアであれば、駐車場の需要が高く、ある程度安定した経営が見込めます。 一方、電車の利用が多く、車を持つ家庭が少ないエリアでは、駐車場のニーズがあまりありません。 そのため、まずは駐車場を利用する方がいる立地かどうかを確認する必要があります。
土地の有効利用性が低い
空き家を取り壊し、駐車場にするという選択肢は、土地の有効利用性があまり高くありません。 更地の有効活用ができる部分は、地面に接している部分だけです。 一方、3階建ての賃貸物件を建築し、賃料収入を得る場合には、2階と3階の床部分を有効活用することが可能です。 このように、賃貸物件であれば、地面に接している部分以外を利用することで、収益を上げられますが、駐車場経営ではそれができません。 また、土地の面積が決まっていることから、駐車台数を増やすことも難しいです。
トラブルに対応しなければいけない
空き家を取り壊し、駐車場を経営する場合、以下のようなさまざまなトラブルに対応しなければいけないことが考えられます。 ・無断駐車 ・放置車両 ・料金の未払い ・盗難 ・事故 ・ゴミ投棄、近隣からの苦情 など 特に、空き家で行うことの多い月極駐車場の経営では、長期的な契約を結ぶということもあり、借主同士のいざこざや盗難、事故などのトラブルが起きやすくなります。 ちなみに、駐車場経営は、賃貸経営と同じく管理会社に管理業務を委託することもできますが、個人管理でない場合、管理費が高額になるケースがあり、収益性はさらに低下する可能性があります。
まとめ
ここまで、空き家を取り壊して駐車場にする場合の注意点を見てきましたが、いかがでしたでしょうか？ 駐車場は土地活用の中でも、比較的スムーズに始められるものですが、空き家を取り壊して行う場合、税金面でのデメリットが大きくなる可能性があります。 また、空き家があるエリアによっては、ほとんど需要がなく、赤字経営が続いてしまうことも考えられます。