遺産分割とは、被相続人が遺言を遺さずに死亡したときに、一度相続人全員が相続した財産を、協議によって各相続人に分配していくことをいいます。 また、こちらは預貯金だけでなく、不動産にも当てはまります。 では、遺産分割の不動産を売却したいという場合、当該相続人は一体どうすればいいのでしょうか？
遺産分割をしてから相続不動産を売却すべき
冒頭でも触れたように、被相続人から相続された不動産は、一度すべての相続人が所有することになります。 こちらは、“一度すべての相続人の共有財産になる”と言い換えることができます。 また、遺産分割の対象となった不動産が、共有財産のままである場合、相続人一人の意思では売却できません。 なぜなら、共有財産を売却する際は、共有者全員の同意が必要になるというルールが存在するからです。 そのため、遺産分割の対象となる不動産（相続不動産）を売却したいのであれば、事前に遺産分割を済ませ、共有財産ではない状態にしてから、売却することをおすすめします。
相続不動産の遺産分割はどうすれば良い？
相続不動産の遺産分割の方法には、4つの種類があります。 被相続人から不動産を相続したら、まず以下の4つから、どの方法で遺産分割をするのかについて、相続人同士で協議して決定しましょう。 ・現物分割 ・換価分割 ・代償分割 ・共有分割 現物分割は、不動産を物理的に分割し、それぞれの相続人に分配する方法です。 例えば、土地の現物分割をする場合は、分筆登記を行って分けることになります。 相続人から複数の不動産を相続した場合には、不動産Aを長男、不動産Bを次男という風に分配することも不可能ではありません。 また、換価分割は、一度不動産を売ってしまい、その後得られる現金を分けるという方法です。 物理的に分けるのが難しいという場合に、よく用いられる方法です。 例えば、夫が亡くなり、妻、長男、長女の3人で相続した不動産が3,000万円で売却できた場合、妻が1,500万円、長男と長女が750万円ずつ受け取るという仕組みです。 そして、代償分割は、1人の相続人が、不動産をすべて相続する代わりに、他の相続人に対して、相続すべき不動産の持分相当額を金銭で支払うという方法です。 差額を支払うことにより、公平な相続を実現することができます。 共有分割は、遺産分割を行わず、相続不動産を共有という形にする方法です。 ただし、こちらの方法を選択してしまうと、前述の通り、すべての相続人に納得してもらえなければ、不動産を売却する事はできません。 ちなみに、共有分割をすると、相続不動産における権利関係が非常に複雑になるため、この方法は避けた方が良いでしょう。
換価分割の場合は不動産売却が先
遺産分割の対象となる不動産の売却は、遺産分割が終わってから行うべきですが、前述の遺産分割の方法のうち、換価分割を選ぶのであれば、先に不動産を売却することになります。 ちなみに、現物分割で、それぞれの相続人が単独で不動産の所有権を手にした場合は、他の相続人の合意を得ることなく、それぞれの所有分を売却できます。 また、代償分割によって、1人で不動産を得た相続人も、他の相続人への対価の支払いさえ行えば、後は取得した不動産を自身の判断で売却できます。
おすすめの分割方法は換価分割
相続不動産を売却し、現金を得ることが目的なのであれば、換価分割を選ぶことをおすすめします。 換価分割の場合、相続人同士の意見がまとまりさえすれば、すぐに不動産を売却できますし、その後すぐに現金を得ることも可能です。 その他、不動産売却によって得た利益を納税資金に充てることもできるため、まとまった現金がないという場合にはうってつけの方法です。 ただし、「不動産を売却したくない」という相続人がいれば、手続きは難航しますので、その可能性があることは留意しておきましょう。 また、換価分割を行う場合、売却に際し、手数料などの諸々の費用や、税金が発生する可能性があります。 一般的に、不動産を売却する際には不動産会社を利用しますが、それには仲介手数料や印紙代、境界確定費、測量費などさまざまな費用が必要です。 もっと言えば、不動産は売却時に譲渡所得税がかかることもあります。 譲渡所得税は、不動産の売却価格から、購入価格と売却時にかかった経費を差し引いて残った利益に対して課せられます。 ちなみに、不動産売却で譲渡所得税が発生すると、換価分割後の現金を受け取ったすべての相続人が確定申告をする必要があり、同時に住民税も増額されます。 そのため、受け取った現金は、翌年の所得税や住民税の納税分を残しておかなければいけません。
まとめ
ここまで、遺産分割の対象となる不動産を売却したい場合の方法などについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか？ 共有のまま不動産を売却しようとする場合には制約があるため、売却して現金を得たいのであれば、意見をしっかり1つにしてから、共有以外の方法で遺産分割をし、売却に繋げましょう。 特におすすめなのは換価分割ですが、どの方法を選ぶかは、相続人の考え方次第です。
