親などから不動産を相続した相続人が複数人いる場合で、なおかつ遺言書も存在しない場合には、その不動産を分割しなければいけません。 しかし、不動産は分割が難しく、いくつかの方法から、各相続人が納得できる方法を選ぶ必要があります。 今回は、不動産相続時の分割方法の1つである“現物分割”について解説します。
現物分割とは？
現物分割とは、名前の通り、相続した不動産をそのまま物理的に分ける方法をいいます。 しかし、不動産は預貯金などとは違い、複数人の相続人で均等に分けることが困難なことから、実際の現物分割は、1人の相続人が単独で不動産を相続することを指しています。 例えば、相続人が2人の兄弟だった場合、兄と弟のいずれか1人が、1つ不動産をそのままの形で相続します。 また、不動産以外にも相続財産がある場合、そちらに関しては不動産を相続しなかったもう片方の相続人が受け取るケースが多いです。
現物分割のメリット
不動産相続を現物分割で行うことの主なメリットは以下の通りです。 ・手続きがわかりやすい ・不動産を売却せずに済む ・評価に関するトラブルが発生しにくい
手続きがわかりやすい
現物分割は、前述の通り1人の相続人が不動産を相続するだけのシンプルな方法です。 そのため、他の分割方法と違って手続きがわかりやすく、初めて相続に関わる方でも、滞ることなく完了できる可能性が高いです。 具体的には、不動産の名義を被相続人から相続人に変更するだけで、現物分割は完了します。
不動産を売却せずに済む
不動産相続を現物分割で行う場合、不動産はそのままの状態で相続人に引き継がれるため、当然売却をする必要はありません。 そのため、相続後に住宅を建築したり、土地活用に利用したりすることも可能です。 また、売却が不要であるということは、売却に関する面倒な手続きも不要だということであり、こちらは不動産に関する知識が乏しい方にとっては、特に大きなメリットだと言えます。
評価に関するトラブルが発生しにくい
現物分割では、「Aさんが不動産を相続」「Bさんが預貯金を相続」といったように、相続財産をそのままの形で引き継ぐことができるため、不動産の評価額については、そこまで詳しく調べる必要がありません。 例えば、不動産を相続した相続人が、他の相続人との公平性を保つために代償金を支払う“代償分割”では、不動産の評価額によって代償金の金額が変わってくるため、不動産の相続人とその他の相続人の間で、評価額に関するトラブルが発生しやすくなります。 一方、現物分割では、基本的にこのようなトラブルが起こることはありません。
現物分割のデメリット
不動産相続を現物分割で行うことには、以下のようなデメリットもあります。 ・不公平になる場合がある ・意見がまとまるまでに時間がかかりやすい ・分筆には向いていない
不公平になる場合がある
現物分割はシンプルな不動産の分割方法ですが、相続財産の状況によっては、不公平な相続につながるおそれがあります。 例えば、被相続人が2,000万円相当の不動産、1,000万円の預貯金を相続財産として遺していたとします。 このとき、1人の相続人が不動産をそのまま相続する場合、残りの相続人は1,000万円の預貯金を相続することになりますが、これだと双方の相続額に1,000万円もの差がついてしまいます。 もちろん、2,000万円相当の不動産、2,000万円の預貯金のように、価値が釣り合う財産が遺されていれば問題ありませんが、このようにうまく分割できるケースはあまり多くありません。
意見がまとまるまでに時間がかかりやすい
現物分割は、特定の相続人のみが不動産を相続する方法であるため、他の相続人がなかなか納得しないケースも多々あります。 また、なかなか意見がまとまらないことも多く、1人が無理やり現物分割を推し進めることにより、トラブルに発展することも考えられます。
分筆には向いていない
先ほど、現物分割は不公平になりやすいという話をしましたが、こちらは分筆によって回避できる可能性があります。 分筆とは、1つの不動産を複数に分けて登記することをいい、2,000万円の不動産であれば、1,000万円の不動産を2つ作るようなケースが該当します。 また、不動産とその他の相続財産の価値が釣り合わない場合、その金額分の不動産を分筆によって作り出すことで、現物分割の不公平感は解消されますが、こちらはそう簡単には実現しないのが現実です。 例えば、相続した不動産の隣家に境界線が見当たらない場合、どこまで分筆できるのかを明確にできないですし、分筆によって作り出した不動産の面積があまりにも小さい場合、実質その不動産は価値がないに等しくなってしまいます。
まとめ
ここまで、不動産相続時の分割方法の1つ、現物分割について詳しく解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？ 不動産相続の分割方法には、現物分割の他にも代償分割や換価分割、共有などさまざまな方法があります。 また、現物分割が向いているケース、不向きなケースもあるため、実際に分割をする際には、他の分割方法の特徴と比較しながら、どれを選択するか慎重に決定しなければいけません。