親などから空き家を相続すること自体は、それほど珍しいことではありません。 しかし、中には事故物件の空き家を相続することになり、扱いや処理の方法に困っているという方もいます。 今回は、事故物件の概要について、このような空き家を引き継いだ場合の処理方法について解説しますので、気になる方はぜひご覧ください。
事故物件とは？
事故物件にはさまざまな定義がありますが、基本的には以下の4つの瑕疵を抱えている物件のことを指しています。 ・物理的瑕疵 ・法的瑕疵 ・環境的瑕疵 ・心理的瑕疵 特に、上記の中でも、心理的瑕疵がある物件のことを事故物件というケースが多いです。
心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵とは、不動産の受渡にあたって、受け取る側に心理的な抵抗が生じるおそれのある事柄をいいます。 具体的にいうと、過去に以下のような死亡事故、事件が発生した物件は、心理的瑕疵物件、つまり事故物件として扱われるのが一般的です。 ・自殺 ・他殺 ・事故死 ・孤独死 つまり、親などの被相続人が上記のような理由で死亡した場合、相続人は事故物件の空き家を相続することになるということです。
事故物件の空き家の処理方法について
親などから事故物件の空き家を引き継いだ場合、以下のいずれかの方法で処理することが多いです。 ・住居として使用する ・売却する ・相続放棄をする
住居として使用する
事故物件の空き家を住居として使用する場合は、まずフルリフォームを行います。 こちらは、事件や事故の痕跡を除去しなければ、とても生活できるような状況ではないケースが多いからです。 ただし、親などが死亡したことがわかっている物件に居住するというのは、いくら血縁関係のある相続人であっても、嫌悪感があると思います。 そのため、空き家を取り壊さないという考えなのであれば、フルリフォームを行った後、第三者に貸し出すことも検討しましょう。 しかし、事故物件を賃貸として貸し出す場合、過去に自殺や孤独死等があったことを借主に伝えなければいけないため、簡単に入居者は決定しません。 よって、建物を取り壊し、コインパーキングや駐車場など、土地のみを活かす方法で貸し出すのもおすすめです。
売却する
親などから引き継いだ事故物件の空き家を売却し、複数の相続人で現金を分配するというのも、一般的な処理方法の1つです。 しかし、売却する場合も賃貸と同じく、買主に事故物件であることを告知しなければいけませんので、なかなか円滑には進まないことが予想されます。 たとえ、清掃や工事によって美化しても、事故物件だという事実が完全に消滅することはないからです。 また、事故物件の清掃や工事には以下の3種類があり、それぞれ別々の業者に依頼しない場合は、コストも高額になります。 ・特殊清掃（遺体から発生する害虫駆除や腐敗臭の除去、消毒など） ・ハウスクリーニング（床やキッチンのカビ、油汚れの清掃など） ・リフォーム（外装の塗り直しや設備の変更、壁紙の張り替えなどの工事） そのため、売却するのであれば、買い取り業者に依頼することをおすすめします。 買い取り業者の中には、特殊物件の買い取り実績が豊富なところもあり、そのような業者が相手の場合は、比較的迅速に処理できる可能性が高いです。 ただし、業者買い取りは通常の売買と比べて、それほど高額な価格での売却が期待できません。 こちらは、買い取り業者が物件を再販し、利益を得ていることが主な理由です。
相続放棄をする
引き継いだ事故物件の空き家を処理するのが面倒だと感じる方は、相続放棄をすることも検討しましょう。 こちらは、被相続人の財産に対する相続権の一切を放棄することであり、選択すれば事故物件を処理する必要もなくなります。 ただし、放棄の対象となるのは、被相続人におけるプラスの財産とマイナスの財産すべてです。 そのため、親が莫大な金額の預貯金を持っている場合でも、相続放棄をすることですべて手放してしまうことになるため、注意が必要です。
事故物件の空き家の相続税について
親などから引き継いだ事故物件の空き家については、どのように活用するか、どのように売却するかなどに気がいきがちですが、相続税の処理も忘れてはいけません。 事故物件といえども、相続税法上の扱いが変わるわけではないため、相続税は通常の不動産と同じようにかかってきます。 ちなみに、あまり一般的なケースではありませんが、被相続人から不動産を引き継ぎ、相続税を支払った後に、それが後々事故物件と気付くこともあります。 この場合、税務署に申請することで、相続税の還付を受けられる可能性があります。 事故物件は通常の不動産よりも資産価値評価が低く、課税額が少なくなることから、払いすぎた分は還付されるという仕組みです。
まとめ
ここまで、事故物件の空き家を相続した場合の処理方法を中心に解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？ 急に事故物件を引き継ぐことになり、どうすれば良いかわからず慌てている方は、一度冷静になり、前述した処理方法のどれが自身に合っているかを考えましょう。 もちろん、相続人が複数いる場合は、大々的に話し合いの場を設けることも大切です。